Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 11. März 2012 - 10:58

Buon giorno a tutti,

ich bin ganz neu in Berlin und habe mir hier vor kurzem eine Immobilie gekauft.
Nun habe ich festgestellt, dass der ehemalige Vermieter die zu zahlende Miete nicht richtig an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst hat.
Da ich so Verluste mache und dies für mich als Vermieter unzumutbar ist, würde ich nun eine Mieterhöhung erlassen.
Kann ich das einfach so tun? Und das dann auf einen Schlag der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen?
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, damit der Erlass rechtswirksam ist?
Kann der Mieter die Mieterhöhung verweigern? Was kann ich dann daraufhin tun?

Ich bedanke mich bei euch. Grazie mille.

Ciao,
Alessandro

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Guten Abend Alessandro,

einfach so kann man leider nicht eine Mieterhöhung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete erlassen. Es gibt einige Grundsätze gemäß §§ 558 – 558 e BGB , die man beachten muss:

1. Mieterhöhungsverlangen können erst in einem Abstand von 15 Monaten erlassen werden – doch frühestens nach einem Jahr - wenn die Miete bis dahin unverändert war, gem. § 558 Abs. 1 BGB. Mieterhöhungen hinsichtlich Modernisierung und Betriebskosten sind hierbei unberücksichtigt.

2. Eine Grenze für die Mieterhöhung bildet die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 c BGB (Mietspiegel), die nicht überstiegen werden darf.

3. Eine andere bildet die sogenannte Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB, die bestimmt um wie viel Prozent sich die Miete innerhalb der drei Jahre erhöhen darf. Das würde bedeuten, dass die Erhöhung nicht um mehr als 20 vom Hundert betragen darf.

4. Wenn ein Erhöhungsverlangen geltend gemacht wird, muss sie in Textform begründet erfolgen. Der Endbetrag muss dabei betragsmäßig ausgewiesen sein und der neu berechnete Quadratmeterpreis benannt werden, damit dem Mieter die Erhöhung anhand von Mietspiegeln oder den benannten Vergleichswohnungen einleuchtend ist, gem. § 558 a BGB. Denn der Mieter muss immer prüfen können, woraus sich die Mieterhöhung ableitet.

5. Wenn Sie als Vermieter keinen Auszug aus dem Mietspiegel dem Schreiben beifügen, sollten Sie Ihrem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme gewähren oder auf entsprechende Stellen verweisen (BGH Urteil vom 11. März 2009 zu Mietspiegeln und Mieterhöhungsverlangen http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Ger...).

6. Wenn mehrere Mieter eine Wohnung bewohnen, müssen Sie die Mieterhöhung jedem Mieter gegenüber geltend machen und diese dann wie bereits o.g. begründen.

7. Gem. § 558 b Abs. 2 BGB können Sie - sofern der Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, erteilt - auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage müsste sodann innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Dabei wird dann gerichtlich geprüft, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

8. Gem. § 561 BGB hat der Mieter nach einer Mieterhöhungserklärung die Möglichkeit innerhalb von zwei Monaten das Mietverhältnis zu kündigen (Sonderkündigungsrecht). Die Mieterhöhung würde in diesem Fall nicht eintreten.Diesen Hinweis müssen Sie unbedingt nennen.

9. Am besten wäre, dass Sie das Schreiben in zweifacher Ausfertigung dem Mieter zukommen lassen mit der Bitte eine Ausfertigung Ihnen unterschrieben zurückzuschicken.

Ich hoffe, es hilft Ihnen.

Viele Grüße

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