• Mietrecht
  • Lesezeit: 06:47 Minuten

Wohnrecht auf Lebenszeit: Rechte, Pflichten & Unterschiede

Im Alter möchten viele das Eigenheim verkaufen, aber bis zum Tod dort leben bleiben!
In Kürze:
  • Das Wohnrecht auf Lebenszeit erlaubt es einer Person, bis zu ihrem Tod in einer Immobilie zu wohnen, die sie nicht besitzt.
  • Gemäß § 1093 BGB kann der Inhaber des Wohnrechts den Eigentümer des Wohnraums von diesem Wohnraum ausschließen.
  • Zu den Rechten des Wohnraumberechtigten gehören das Aufnahmerecht, Bleiberecht und Nutzungsrecht.
  • Pflichten beinhalten die Zahlung von Nebenkosten und bestimmten Ausgaben.
  • Das Wohnrecht erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten und kann nur in seltenen Fällen und mit gegenseitigem Einverständnis vorher aufgehoben werden.
  • Wohnrecht auf Lebenszeit bietet Absicherung und Privatsphäre, sollte jedoch nicht mit anderen Rechten wie dem Nießbrauch verwechselt werden.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit berechtigt eine Person dazu, bis zu ihrem Tod in einer Wohnung oder einem Gebäude, die nicht zu seinem Eigentum gehört, zu leben. Wohnrechteinhaber erhalten in dem Zusammenhang einige Rechte und Pflichten, die sie beachten müssen. Vor allem die Unterschiede zu einem Mietvertrag auf Lebenszeit und dem Nießbrauch sollten klar sein.

Für ebendiesen Zweck gibt es das Wohnrecht auf Lebenszeit, sodass der Immobilienverkauf erst nach dem Lebensende stattfindet.

Was bedeutet es, Wohnrecht auf Lebenszeit zu haben?

Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelt. Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass der Wohnende bis zu seinem Lebensende ein Recht auf das Wohnen in den vereinbarten Räumlichkeiten hat. Gemäß § 1093 BGB hat der Wohnrechteinhaber sogar das Recht, den Eigentümer des Wohnraumes von diesem Wohnraum auszuschließen. Schließlich wird der Wohnraum sozusagen zu seiner Privatsphäre.

Rechte und Pflichten im Rahmen des Wohnrechts

Wohnrecht geht nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten einher. Zu den Rechten des Wohnraumberechtigten gehören vor allem das Aufnahmerecht, das Bleiberecht und das Nutzungsrecht. Das Aufnahmerecht ist in § 1093 BGB geregelt. Demnach darf der Wohnberechtigte Familienmitglieder, Partner und Partnerinnen, Kinder und Pflegepersonen in den Haushalt aufnehmen. Familien können so jederzeit zusammen finden.

Das Bleiberecht beinhaltet das Recht des Wohnberechtigen, in der Wohnung oder dem Zimmer zu verbleiben, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Wird die Immobilie verkauft, hat der Wohnraumberechtigte grundsätzlich das Recht, in dem Wohnraum zu verbleiben.

Das Nutzungsrecht schließlich umfasst das Recht der umfassenden Nutzung an allen Räumlichkeiten des Wohnraumes. Unter dieses Nutzungsrecht fällt auch das Recht zur Nutzung der zugehörigen Immobilienanlagen. Dazu zählen vor allem Heizungen. Ebenso fällt das Recht der Nutzung der Gemeinschaftsräume unter das Nutzungsrecht, etwa die Nutzung der Waschküche oder eines (Fahrrad-) Kellers.

Zu den Pflichten des Wohnraumberechtigten fällt die Zahlung von Nebenkosten bzw. die Kostenübernahme bestimmter Ausgaben. Mehr über die Nebenkostenabrechnung erfahren! Dazu zählen insbesondere Reparaturkosten, die für den Erhalt der Immobilie wichtig sind.

Das Wohnungsnutzungsrecht kann nicht vorher erlischen!

Kann das Wohnrecht auf Lebenszeit erlöschen?

Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Wohnraumberechtigten. Soll das Recht vor diesem Zeitpunkt erlöschen, muss dies im gegenseitigen Einverständnis geschehen. Wie die Beantragung des Rechts erfolgt in dem Fall auch die Aufhebung durch einen Vertrag vor einem Notar.

Ohne gegenseitiges Einverständnis gibt es nur wenige Voraussetzungen, unter denen Vermieter oder Eigentümer das Wohnrecht wieder entziehen können. Dazu zählen insbesondere solche Fälle, in denen der Wohnrechtsinhaber Vertragsvereinbarungen verletzt. Regelmäßig wird dies Bestand haben, wenn Schadensersatz oder Unterhaltsanspruch durch Gericht bestätigt wurden, wenn das Wohnrecht von vornherein auf Dritte übertragbar gewesen ist und wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Auch Wohnrechtsinhaber können das Recht nur in Ausnahmefällen einseitig beenden. Auch Mieter können das Wohnrecht entsprechend nicht kündigen. Ein Kündigungsgrund liegt nicht allein dadurch vor, dass ein Mieter ein Wohnrecht nicht nutzt. Vielmehr erlischt das Wohnrecht nach gegenseitig einvernehmlicher Aushebung, kraft Gesetzes oder wenn die Ausübung des Wohnrechts ausgeschlossen ist. Für letzteren Fall muss die Nutzung des Rechts tatsächlich oder rechtlich durchgehend ausgeschlossen sein. Ob ein solcher Grund vorliegt, muss im Einzelfall durch Abwägung der Umstände entschieden werden.

Ist ein Wohnrecht zugesichert worden und wird der Wohnraum an einen neuen Eigentümer übergeben, darf der neue Eigentümer dem Wohnraumberechtigten nicht ohne Weiteres kündigen. Der Wohnraumberechtigte hat zumindest dann ein Bleiberecht, denn der neue Eigentümer über das Wohnrecht informiert war und dieses auch im Kaufvertrag festgehalten wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies bestätigt.

Dem lebenslangen Wohnrecht sind einige Bedingungen und Regelungen vorausgesetzt.

Wann und warum wird Wohnrecht vereinbart?

Lebenslanges Wohnrecht wird vor allem aus zwei Hauptgründen vereinbart: finanzielle Vorteile und persönliche Gründe. Zu den finanziellen Vorteilen zählen vor allem steuerliche Vorteile. Eltern, die ihren Kindern ein Bleiberecht in einer Immobilie verschaffen wollen, müssten im Falle einer Vererbung oder einer Schenkung erheblich Steuerzahlungen einplanen. Selbst im Falle einer Schenkung und einer Wohnrechtsübertragung an die Eltern entstehen deutliche steuerliche Vorteile. Alle zehn Jahre kann der Schenkungsfreibetrag in Höhe von 400.000 € gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz genutzt werden.

Zu den persönlichen Gründen zählen vor allem Absicherungen. Immobilienbesitzer können sich so beispielsweise absichern, wenn sie eine Immobilie verschenken möchten, bis zu ihrem Tod aber noch darin leben wollen. Wird ein Wohnrecht offiziell und notariell vereinbart, brauchen sie sich keine Sorgen darüberzumachen, was passiert, wenn sich das Verhältnis zu dem Beschenkten deutlich verschlechtert. Auch als Absicherung gegen erbrechtliche Ansprüche an einen Lebenspartner sind solche Vereinbarungen sinnvoll.

Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht mietrechtlich vereinbart?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit wird in der Regel in Form eines (schuldrechtlichen) Vertrages vereinbart. In dem Vertrag werden die individuellen Konditionen des Vertrages festgehalten. Empfehlenswert, wenngleich nicht verpflichtend, ist die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch. Auf die Art schützt das Recht auch gegenüber Dritten. Ein Vertrag ohne Grundbucheintragung schützt den Wohnberechtigten nur gegenüber dem Wohnraumeigentümer.

Soll das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder das Wohnrecht auf Lebenszeit wird als persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen oder das Wohnrecht wird als dingliches Recht eingetragen. Als solches gilt es auch für Familienangehörige oder Pflegepersonen aufseiten des Wohnberechtigten.

Welche steuerlichen Verpflichtungen gehen mit dem Wohnrecht einher?

Wer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten hat und dafür keine Miete zahlen muss, verfügt rechtlich betrachtet über einen Geldwert: Schließlich bewohnt er kostenfrei einen Wohnraum und darf dort bis zu seinem Lebensende verweilen. Auf diesen Geldwert sind daher Steuern zu zahlen. Die Höhe der Steuern wird durch die Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert des Wohnraumes berechnet. Die Jahreskaltmiete wird durch das zuständige Finanzamt anhand des regionalen Mietspiegels ermittelt. Der Wert der Jahreskaltmiete wird mit dem Kapitalwert multipliziert (das heißt, der noch zu erwarteten Wohndauer). Die Berechnung des Kapitalwertes findet ebenfalls durch das zuständige Finanzamt statt. Dafür wird die Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums zur Hilfe gezogen.

In unserem Menü findest du weitere hilfreiche Verwiese.

Kann man das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geld umwandeln?

Viele Menschen fragen sich, ob eine Ausgleichszahlung möglich ist, wenn das Wohnrecht schon nicht einseitig gekündigt werden kann. Dies ist jedoch nur in sehr seltenen Fällen möglich. Ist etwa eine Geschäftsgrundlage weggefallen und waren die Änderungen nicht vorhersehbar, ist eine Umwandlung in einen Geldanspruch oder eine andere Anpassung möglich. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt etwa dann vor, wenn der Wohnrechtsinhaber dauerhaft in ein Pflegeheim zieht und beide Vertragsparteien nicht damit gerechnet haben.

Alternativ können sich Wohnrechtsinhaber einen Untermieter (zum passenden Untermietvertrag Muster) suchen, der finanzielle Einnahmen generiert. Einem solchen Untermieter muss der Wohnrechtsinhaber jedoch offen sein. Den Anspruch in einen Geldanspruch umzuwandeln ist entsprechend schwierig und erfordert unter Umständen anwaltliche Hilfe.

Wohnrecht gegen Mietvertrag auf Lebenszeit – welche Unterschiede sind zu beachten?

Anders als das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet ein Mietvertrag auf Lebenszeit das Recht, die Wohnung bis ans Lebensende (kostenpflichtig) zu mieten. Dabei handelt es sich grundsätzlich um einen normalen Mietvertrag, mit dem einzigen Unterschied, dass die Befristung durch die Lebensdauer des Mieters erfolgt. Miete, Reparaturzahlungen und andere Kosten müssen ganz normal, wie bei anderen Mietverträgen auch, bezahlt werden.

Bei JuraRat behandeln wir viele Rechtsthemen rund um den Hausverkauf, inklusive Tipps & Hinweise!

Wohnrecht oder Nießbrauch – was sind die Unterschiede?

Das Wohnungsrecht aus § 1093 BGB ist im Grunde eine Unterkategorie des Nutzungsrechts, das auf eine einzige Immobilie beschränkt ist. Der Begriff Nießbrauch hingegen bedeutet wörtlich den Fruchtgenuss (aus dem Lateinischen „usus fructus“). Das bedeutet, wer Nießbrauch an einem Wohnraum hat, darf nicht nur den Wohnraum nutzen, sondern auch Früchte daraus ziehen. Das gilt für alle Sachen, an denen eine Person Nießbrauch erhält – nicht nur Wohnungen oder andere Immobilien. Das heißt, ein Nießbraucher darf eine Wohnung beispielsweise auch vermieten, um daraus Mieteinnahmen (die Früchte) zu ziehen. Jemand, der Nießbrauch an einem Garten hat, darf nicht nur in dem Garten verweilen, sondern auch Früchte eventuell vorhandener Sträucher, Bäume oder anderer Pflanzen ziehen.

Eine Person, die Wohnrecht innehat, darf wiederum nur den Wohnraum nutzen – keine Früchte daraus ziehen. Wer Wohnrecht auf Lebenszeit hat, darf entsprechend bis zu seinem Tod in einer Wohnung bleiben, darf den Wohnraum wiederum jedoch nicht vermieten und dadurch Geld erzielen. Wohnrecht kann außerdem auf einzelne Räume und Bereiche beschränkt werden.

Das lebenslange Wohnrecht in dem eigenen Haus oder der Wohnung ist die optimale Lösung für solch eine Wohnsituation.

Fazit: Lebenslanges Wohnrecht

Wohnrecht auf Lebenszeiten verschafft einem Menschen die Möglichkeit, bis zu seinem Tod ein Recht auf Nutzung und Bleibe in einem Wohnraum zu haben. Mit diesem Recht gehen auch einige Pflichten einher, die Sie beachten müssen. Wichtig ist vor allem Wohnrecht nicht mit Nießbrauch oder anderen ähnlichen Rechten zu verwechseln.

Häufig gestellte Fragen zum Thema lebenslanges Wohnrecht

Wir haben die am häufigsten gestellten Fragen zum Wohnrecht auf Lebenszeit für Sie gesammelt und beantwortet!

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht für die Erben?

Das lebenslange Wohnrecht erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Wohnraumberechtigten. Das bedeutet für die Erben, dass sie nach dem Tod des Wohnraumberechtigten frei über die Immobilie verfügen können. Das Wohnrecht stellt also keine langfristige Belastung für die Immobilie dar, die über das Leben des Berechtigten hinausgeht.

Wer zahlt die Grundsteuer bei lebenslangem Wohnrecht?

Die Grundsteuer wird in der Regel vom Eigentümer der Immobilie getragen, es sei denn, es wurde vertraglich anders vereinbart. Im Rahmen des Wohnrechts auf Lebenszeit steht dem Wohnraumberechtigten zwar das Nutzungsrecht zu, aber die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht. Daher bleibt der Immobilienbesitzer für die Bezahlung der Grundsteuer zuständig.

Welche Pflichten hat man bei Wohnrecht auf Lebenszeit?

Zu den Pflichten des Wohnraumberechtigten gehören in erster Linie die Zahlung von Nebenkosten oder die Übernahme bestimmter Ausgaben, die für den Erhalt der Immobilie wichtig sind, wie Reparaturkosten. Der Wohnraumberechtigte darf zudem den Wohnraum nicht in einer Weise nutzen, die den Eigentümer schädigt oder die Immobilie entwertet. Auch hat der Berechtigte die allgemeinen Pflichten, die aus dem Nutzungsrecht resultieren, etwa die Räumlichkeiten ordnungsgemäß zu nutzen und instand zu halten.